Arrendament de Locals de Negoci (Extinció de Contractes)

Extinció dels contractes de lloguer de locals de negoci subjectes a pròrroga forçosa i indefinits previst a la Llei d’Arrendaments Urbans (en endavant LAU) de 1994 que es produiran a 1 de gener de 2015.

La LAU, aprovada mitjançant la Llei 29/1994 de 24 de novembre, establia tot un seguit de Disposicions Transitòries que pretenien regular l’extinció dels contractes de lloguer subjectes a pròrroga forçosa i indefinits, establint unes carències de tipus temporal fins que es produís l’efectiva extinció dels mateixos.

En el supòsit dels locals de negoci (que la LAU denomina com “lloguer d’ús diferent al de vivenda”) l’extinció dels assenyalats arrendaments es troba regulada en la Disposició Transitòria Tercera.

 Analitzant la citada Disposició Transitòria Tercera podem extreure’n les següents conclusions:

 Contractes vigents a 31/12/1994 quan l’arrendatari sigui una persona física:

S’extingirà per jubilació o mort, llevat que s’hi subrogui el seu cònjuge i prossegueixi la mateixa activitat desenvolupada en el local. Per tant en aquest supòsit no quedaria afectar pel termini del 01/01/2015.

No obstant,  en defecte de cònjuge supervivent que segueixi l’activitat o en el cas d’haver-se subrogat aquest, a la seva jubilació o mort, si en aquest moment no hagueren transcorregut vint anys des de l’aprovació de la Llei, podrà subrogar-se en el contracte un descendent de l’arrendatari que continui l’activitat desenvolupada en el local. En aquest cas, el contracte durarà el número d’anys necessaris fins a completar vint anys a comptar des de l’entrada en vigor de la Llei. És en aquest supòsit , per tant, quan el contracte finalitzarà el proper 01/01/2015.

Excepcionalment quan en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei s’hagués produït el traspàs del local de negoci, els terminis contemplats en aquest apartat s’incrementaran en cinc anys.

Els contractes vigents a 31 de desembre quan l’arrendatari sigui una persona jurídica s’extingiran d’acord amb les regles següents:

Els arrendaments de locals en els que s’hi desenvolupin activitats comercials, en vint anys.

A aquests efectes es consideraran activitats comercials les compreses a la Divisió 6 de la Tarifa de l’Impost sobre Activitats Econòmiques.

  • Els arrendaments de locals en els que es desenvolupin activitats diferents de les que es refereix la regla 1ª a les que correspondran quotes segons les Tarifes del Impost sobre Activitats Econòmiques de l’exercici 1994:
  • De menys de 85.000 ptes., en vint anys.

Les quotes que hauran de considerar-se als efectes disposats en aquest apartat son les quotes mínimes municipals o quotes mínimes segons tarifa, que inclouen, quan procedeixi, el complement de superfície, corresponents a l’exercici 1994. En aquelles activitats a les que correspongui una bonificació a la quota de l’Impost sobre Activitats Econòmiques, aquesta bonificació s’aplicarà a la quota mínima municipal o quota mínima segons tarifa als efectes de determinar la quantitat que correspongui.

Així doncs, és en aquests dos supòsits mencionats anteriorment quan el contracte de lloguer s’extingirà el dia 1 de gener de 2015.

Com excepció, els terminis citats en les regles anteriors es contaran a partir de l’entrada en vigor de la present Llei. Quan en els deu anys anteriors a la dita entrada en vigor s’hagués produït el traspàs del local de negoci, els terminis d’extinció dels contractes s’incrementaran en cinc anys.

 Drets expectants dels arrendataris

No obstant, i encara que es produeixi l’extinció del contracte d’arrendament a 1 de gener de 2015, cal recordar que l’arrendatari te dret a ser indemnitzat si el local es lloga per exercir-hi una activitat similar a la que s’hi venia exercint, d’acord amb el que s’estableix a la LAU, indemnització que segons en quins supòsits pot arribar a ser de 18 mensualitats de la renda abonada.

Per tant, el nostre consell, és que reviseu els vostres contractes de lloguer per tal de conèixer la seva situació i evitar d’aquesta forma qualsevol ensurt.  

Notes d’interés sobre el SEPA

Notes d’interès sobre el SEPA

La nova normativa (denominada “SEPA”) introdueix alguns canvis en la operativa bancària.

Pel que respecta als cobraments percebuts a través de transferències, els clients que les realitzin necessiten el vostre IBAN (codi que identifica el vostre compte) i el vostre BIC (codi que identifica l’entitat financera), ambdós substitueixen al CCC (codi compte client). De manera que en l’actualitat haurem de tenir present el següent:

  • Facilitar als clientes el vostre IBAN i el vostre BIC. Poden també haver-lo obtingut directament del banc a través dels convertidors que algunes entitats han facilitat a través de les seves pàgines web.
  • En tot cas, es recomanable incloure aquestes dades en les factures, d’aquesta forma es poden evitar incidències i demores en els pagaments.

En el caso invers, de que sigui vostè el qui hagi de realitzar els pagaments a través de transferència, obtingui el IBAN i el BIC dels seus proveïdors. Es també imprescindible adaptar els fitxers de les remeses al nou format SEPA.

En el cas de cobrament als clients a través de girar rebut domiciliat, també haureu d’adaptar els fitxers de les remeses al format SEPA i validar-lo prèviament amb el banc.

Els clients també hauran de signar una autorització d’acord amb el format SEPA, que pot ser de dos tipus:

  1. Bàsic o CORE. En aquest format, el termini de devolució del rebut es de 8 setmanes (13 mesos si no hi ha autorització). De manera que, hauran de conservar-se les autoritzacions (amb una vigència de 36 mesos). Les ordres de domiciliació signades amb anterioritat a la implantació del SEPA segueixen essent vàlides per emetre càrrecs d’aquest tipus.
  2. B2B. Aquest format només es pot utilitzar si el client es un altre empresa (persona jurídica o autònom). En el caso de tenir signada pel client aquest tipus d’autorització, el termini de devolució del rebut es de només dos dies.

Per ampliar informació envers aquest tema, podeu posar-vos en contacte amb el nostre despatx a través dels canals de comunicació habilitats.

Campanya Renda 2013

El període per liquidar i tramitar la declaració de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i del Patrimoni corresponent a l’any 2013 per a tots els subjectes passius que no hagin confirmat l’esborrany, o no pugui confirmar-lo d’acord amb la seva situació tributària, s’estableix entre els dies 2 de maig i 30 de juny propers.

Com ja sabeu, en l’exercici 2011 es va recuperar l’obligació de presentar la Declaració de l’Impost sobre el Patrimoni, que es preveu que segueixi vigent per propers exercicis.

Una vegada més, i com cada any, ens permetem oferir-vos els nostres serveis professionals per l’assessorament, estudi, càlcul i liquidació d’aquests impostos, per tant, si n’esteu interessats, us preguem que us poseu en contacte amb el despatx el més aviat possible, ja que només d’aquesta forma, podrem oferir-vos el servei adient, evitant d’aquesta forma les sempre ingrates molèsties, característiques dels últims dies.

IMPORTANT: Per tal de comprovar amb més detall la informació i dades que han de ser utilitzades per calcular i formalitzar les corresponents declaracions de la Renda i Patrimoni, és molt convenient que ens faciliteu l’esborrany que us ha enviat l’AEAT.

Tots aquells que en el present exercici sigui la primera vegada que confieu en el nostre despatx per aquest assessorament i gestió professional, us preguem que ens faciliteu la còpia de la Declaració de la Renda corresponent a l’exercici 2012.

Podeu contactar amb el despatx mitjançant els canals habituals o bé omplint el present formulari